【课程背景】财政部、国家税务总局2011年11月16日发布了《关于印发营业税改征增值税试点方案的通知》（财税〔2011〕110号），提出了营业税改征增值税的方案。营业税改征增值税，旨在完善税制，消除重复征税，促进产业融合，降低企业税收成本。改革试点的主要税制安排中的税率安排为：新增11%和6%两档低税率，租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。邮电通信业从2014年6月1日起，实行基础电信业务11%、增值电信业务6%两档税率。

【课程收益】我国"营业税改征增值税"，将对房地产企业税收政策进行重大调整。房地产企业该如何采取有效措施管控企业的税负与涉税风险，避免不必要的损失，并运用税收筹划手段优化税负，是本课程的主要收益。

【课程内容】

第一讲"营改增"对房地产企业的影响

一、税收负担的影响

（一）开发建设阶级

（二）转让及销售阶段

（三）持有自营阶段

二、建造成本的影响

三、房价、净利润的影响

四、财务管理与会计处理的影响

五、企业融资与现金流的影响

六、工程概预算、工程造价的影响

(一)未改前的工程概预算构成及取费方法

(二)营业税改增值税后的工程概预算构成及取费方法探讨

七、甲供材料、混合销售业务税收政策的影响

(一)营业税改增值税对甲供材料税收政策的影响

(二)营业税改增值税对混合销售业务税收政策的影响

八、对企业税收管理的影响

九、对企业收入确认的影响

十、对企业税收筹划的影响

十一、对企业海外经营的影响

十二、对企业集团经营管理的影响

十三、对企业核心竞争力的影响

第二讲应对"营改增"的前期准备工作

一、针对建造成本增加设计增值税税负控制方案

二、针对避免储存大量原材料及梧盘惜售现象建立应对制度

三、尽量少进设备、材料

四、处理好期初税款抵扣问题

五、制订集团公司统一集中采购制度

六、设置专门的税务管理岗位

七、优化精细化、智能化经营模式

八、设计增值税管控流程

第三讲房地产企业"营改增"应对策略

一、培训增值税税务知识

二、发票税务风险管控

三、项目工程造价管控

四、项目工程成本管控

五、出包施工合同管控

六、房产售价管控

六、固定资产管控

七、存货和工场余料管控

八、优化客户管理

九、强化财务管理

十、税务筹划

十一、信息建设

十二、微博营销

十三、扩展业务范围

第四讲房地产企业"营改增"实务处理

一、营改增后运输费用的税务处理

二、营改增后人工费的增值税处理

三、在材料及设备采购中的增值税筹划

四、营改增政策下,对财务指标、绩效评价的变化与处理

五、营改增政策下,对资金管理的要求与处理.

六、汇总纳税的规定与处理

七、对材料采购及分包合同签订的要求与处理

八、对售房合同签订的要求与处理

第五讲"营改增"须知二十八条

一、增值税纳税义务发生时间的规定

二、增值税纳税地点的规定

三、增值税纳税期限的规定

四、"营改增"的计税方法

五、增值税适用税率的具体规定

六、增值税的起征点规定

七、"营改增"销售额的确定*

八、营业额扣除的规定

九、增值税应税营业额扣除凭证管理要求

十、中止服务或折扣额处理

十一、交易价格不公允处理的税法规定

十二、兼营行为处理*

十三、混合销售行为处理*

十四、对相关业务进项税额的抵扣与抵扣凭证的规定

十五、对接受交通运输劳务的企业其进项税额抵扣有何特别规定*

十六、进项税抵扣发票认证的时限要求

十七、过期认证发票或丢失抵扣凭证的处理

十八、不得抵扣进项税额的情形*

十九、不得抵扣进项税额的计算*

二十、兼营劳务服务的原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理

二十一、营业税改征增值税的直接减免业务

二十二、营业税改征增值税的即征即退事项

二十三、营业税改征增值税减免税操作中的特别规定

二十四、营业税改征增值税过程中适合放弃免税权的企业

二十五、开具增值税红字专用发票的规定

二十六、营业税改征增值税的财务会计处理*

二十七、营业税改征增值税如何汇总纳税

二十八、分包挂靠、存量资产抵扣及过渡期政策

第六讲销项税额的税务风险

一、增值税纳税义务人发生时间

二、视同提供服务应税行为

三、差额征税

四、销售额

五、价外费用

六、适用税率

七、兼营业务

八、销售收入完整性

九、规避取得虚开增值税专用发票的风险

第七讲进项税额的税务风险

一、增值税扣税凭证

二、不应抵扣而抵扣进项税额

三、应作进项税额转出而未作进项税额转出

四、增值税抵扣凭证的规定

五、抵扣率准确性的规定

第八讲案例分析

时长：1～2天